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拉响警报,成都楼市调控再添一刀,炒房客慌了…
发布于2021-03-25 分类:房产资讯 来源: 阅读(187)

继上海、深圳、杭州连续升级楼市调整之后,成都也加入了新一轮调控的行列。

细读《通知》内容,包括了限购、限售、限拍、二手房限价等政策,这套“组合拳”打下来,目的还是为了坚决抑制投机炒房,落实“房住不炒”,尤其是针对楼市“打新”行为,以及最近火爆的二手房行情。

其实就在去年“9.14”“11.24”成都先后两次进行了楼市调控升级,加上“3.22”,成都楼市调控三连击,永远不要低估“房住不炒”的决心!

那么《通知》有哪些干货?对成都楼市又有哪些深远影响?我们一起来看看!

购房首付比例调整

在《通知》中,大家最为关心的当属首付比例提高的这一条了。

其实核心就五个字,认房又认贷!
不管你贷款是否还清,只要在大成都范围内查出有一套房,有过贷款记录,都算是二套房。
1、小明在成都购买了一套房(为小明的首套房),是全款买的,没有从银行贷款;
2、小明在成都贷款买了一套房,贷款已经还清了;
3、小明在成都贷款买了一套房,目前仍在还房贷;
4、小明在成都贷款买了一套房,之后又将房子卖掉了;

在认房又认贷的政策下,上述任何种情况,其再次买房,将认定为二套房,首付比例由3成提高到4成,如果购买非普通住宅还会增加至5成,这对火热的房产市场降温效果肯定是有的。

值得注意的是,成都的认贷记录,是只针对“本市”12个区域,还是全国,目前众说纷纭,具体要以官方公布为准。

二手房限价

与新房相比,二手房更加随行入市,比新房相对市场化。

我们可以看到,在高新南区某些小区,成交价只有2万的小区,挂牌价动辄3万以上,业主在小区社群里更是高喊着“站上4万+”,楼市炒作之下,恐慌效应泛滥。

以上图片来源于网络

这背后的道理很简单。

二手房虽然更加“市场化”,但每个小区都相当于独立的区域市场,这个市场盘子并不大,一个小区只要几套房子故意抬价,整个小区的均价就被抬起来了。

尤其是一些个别小区,一年成交也就几套,只要一套成交价从2万飙升到3万乃至4万,就会给人以房价翻倍的印象,这就是“抱团涨价”为何容易制造恐慌的原因所在。

正因为这一点,二手房指导价就有了现实意义,遏制“抱团涨价”可谓立竿见影。

不过,二手房指导价,最大的要害并不在于限价, 也不在于遏制“抱团涨价”,而在于限贷

在2月8日,深圳发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格,绝大部分房源都仅仅只有市场价的7折左右,银行一律按照指导价进行放款。

换言之,深圳通过二手房指导价,事实上完成了一波限贷式调控。

举个简单例子,一套市场价200万的房子,政府的二手房指导价只有140万。原来按照3成首付最高可贷140万,如今只能贷98万,贷款额度少了42万。

加上税费,首付直接被抬到5成,这才是致命的。

信贷是楼市的七寸,只要严打经营贷,同时限制加杠杆的幅度,房价想要暴涨并不容易。

根据深圳二手房指导价出台一月的情况来看,深圳2月份的网签量下滑明显,下滑了41.2%,近乎腰斩

数据来源于央视财经微博

“法拍房”纳入限购限售范围

最近这段时间,关于成都是否会跟进上海、杭州等地,成为下一个开启“法拍房限购”城市的消息此起彼伏,主要还是成都的法拍房市场太火了

就在3月3日,曾经的“网红盘”人居盛和林语以一套价格翻番的法拍房”成为了风靡全城的话题焦点。

起拍价格249万,共有43人报名参拍,58935人围观。

最终在历经136轮的出价后,以总价518万的高溢价成交,均价达到4.2万/㎡。要知道,该盘2018年的新房开盘价也不过才1.2万/㎡。

我们再来看法拍房的成交量

成都2019年法拍房住宅成交量 数据来源:海豚选房APP

成都2020年法拍房住宅成交量 数据来源:海豚选房APP

2017年成都全市法拍房成交量为1977套,2018年,成交量为2632套,2019年,成交量4069套,2020年成交3728套。

要知道2020年因为疫情原因,大成都范围内二手房累计才成交了4.8万套,同比19年下降了约58.57%,法拍房的火爆可见一斑。

这也让高层嗅到了背后的危险信号!法拍房的限购,直接斩断了投资客最主要的入场途径,有助于抑制法拍房投机行为

热盘限售期限延长至5年

这无疑是一记重拳。这一招大大增加了楼市“打新”的时间和资金成本,想要快进快出短线炒作“红盘”,已经不可能了。

针对报名人数超过房源套数三倍、无房家庭优先购房的“红盘”,都要限售5年,而且,这个5年是从拿到产证后算起的,加上等待交房的2~3年,相当于要限售7-8年

但如果我们回过头来想:对于只是满足自住需求的买房人来说,限售3年或5年的差别会很大吗?

其实并不会。即便现在买房不太可能实现一步到位,总要或多或少地经过几轮置换,不过根据数据统计,换房周期一般在7-10年,已然超过了限售年限。

中央一直在说“房住不炒”,如此看来,限售5年,只是为了强势劝退那些短期投机客,对房子用来自住的购房者来说,长期持有是没有影响的。

增供地+限竞拍

千万不要小看这一条!

增加供地效果显著,其他的措施,是从交易端入手,这一条,直接从供给侧调控!面粉和面包的道理大家都懂,地价控制了,房价自然回归正常。

重庆就是例子,市场上有卖不完的新楼盘,房价自然没有上涨的动力,深圳的火热,究其根本原因还是供给端严重不足。

政策还规定红档房企不能在成都参与土地拍卖了,在相当程度上可以规避拿地房企资金链断裂风险,减少烂尾楼的发生。

稳地价、稳房价、稳预期”,9个字,稳字当头!目标明确!

2020年至今,成都已经出现了约11块“双限地”,后续仍将增加,目的就是稳地价、稳预期,以后开发商在拿地时,真的要降低预期,好好算账,且毋冲动行事!

“房住不炒”是核心

2021年以来,无论深圳、东莞、杭州还是成都,调控不断加码的底层逻辑都是在贯彻“房住不炒”这一政策核心,同时存在几个明显的特征。

一、“房住不炒”的政策根基不会动摇

有人称房地产调控像“打地鼠”游戏,房价过快上涨的趋势一有苗头,调控的锤子就会立即落下。楼市过热将必有调控,在严格的调控下,一定要理性对待楼市,房住不炒仍然是当下的主旋律,别抱着炒房的幻想。

二、调控对象之广、历史罕见

从炒房客、抱团涨价业主、中介、银行信贷、房地产企业等多个层面,打出组合拳,可以看出今年的楼市调控基调——全方位出击、动真格!

三、稳字当头,以时间换空间

其实如果我们抽丝剥茧般细细再看此次的调控,会发现它的力度更类似于打补丁,对市场会起到一定的降温作用,但并没有大到让其由热转冷、进入另一极端的程度。短线的暴涨暴跌都是不被允许的,房价稳了,才能留得住人才,这座城市才能有更多的内生动力。

最后衷心建议:对于自住购房者来说,无论什么时候,越早上车就越好,千万别拿时间的成本去等待房价下跌。我们鼓励自住购房者及早买房,但不是鼓励炒房,买房的主要目的还是为了自住。